BIM para proyectos de rehabilitación: mejore la coordinación y la gestión de los edificios existentes
Rehabilitar un edificio existente suele ser más complejo que construir de nueva planta. Se interviene sobre una realidad ya existente, a veces mal documentada, con sorpresas que surgen en cuanto se abren los muros. Los planos originales están incompletos, los levantamientos de redes técnicas son aproximados y los diagnósticos se multiplican incluso antes de que empiecen las obras. Sin una herramienta adecuada, la coordinación entre todos los participantes se convierte enseguida en un desafío. El BIM, junto con una plataforma colaborativa eficaz, aporta una respuesta estructurada a estas dificultades.
Las particularidades de un proyecto de reforma o rehabilitación
Un proyecto de rehabilitación se distingue de una construcción nueva por un punto esencial: se parte de lo existente, y lo existente rara vez es lo que se esperaba.
- Planos originales poco fiables: cuando existen, a menudo ya no se corresponden con la realidad, porque las modificaciones hechas a lo largo de los años no se documentaron.
- Diagnósticos que hay que cruzar: los diagnósticos técnicos (amianto, plomo, estructura, eficiencia energética) aportan información que hay que integrar y relacionar.
- Un edificio a menudo ocupado: en centros escolares, oficinas o viviendas, las zonas accesibles cambian, los plazos dependen de la ocupación y las interfaces entre oficios deben planificarse con precisión.
- Numerosos participantes: promotor (MOA), arquitecto, dirección facultativa (MOE), ingenierías de estructuras e instalaciones, técnicos de diagnóstico, empresas de demolición, de acabados y coordinadores BIM.
Todos necesitan acceder a información distinta, en momentos distintos. Sin un espacio centralizado, estos flujos se convierten en una fuente permanente de errores y pérdida de tiempo.
El BIM al servicio del conocimiento del edificio existente
La primera aportación del BIM en la rehabilitación es crear un modelo fiable del edificio tal como existe realmente. Reúne los levantamientos 3D, los datos de los diagnósticos técnicos y la información de los planos originales, y se convierte en la referencia común de todas las decisiones de diseño y de intervención.
Así, las limitaciones aparecen antes de la fase de obra: el arquitecto comprueba la viabilidad de las transformaciones previstas, la ingeniería analiza las interacciones entre los nuevos equipos y las redes existentes, el jefe de obra planifica teniendo en cuenta los obstáculos reales. Actualizado a lo largo de la obra, el modelo constituye en la entrega el DOE digital (documentación final de obra), que se entrega al promotor para la gestión y el mantenimiento.
Coordinar eficazmente a todos los participantes de un proyecto de rehabilitación
Una decena de participantes trabajan sobre el mismo edificio con herramientas, plazos y necesidades de información distintos. Un plano modificado que no llega a las empresas, un diagnóstico actualizado que no está en el modelo de estructuras, una decisión de obra sin constancia escrita: son situaciones que generan errores costosos. Una plataforma colaborativa BIM les da respuesta con:
- Un espacio de proyecto único: toda la información está centralizada y es accesible para cada participante según sus permisos.
- Versiones controladas: modelos y documentos tienen control de versiones y cada uno trabaja siempre con la última versión validada.
- Intercambios vinculados a los archivos: los intercambios técnicos permanecen ligados a los archivos correspondientes, en lugar de perderse en hilos de correo separados.
- Validaciones con trazabilidad: cada decisión de modificación durante la obra queda documentada (quién validó qué, cuándo y con qué base), lo que protege a todos los actores y facilita la gestión de reclamaciones.
El visor IFC en línea: acceso universal a los modelos
El arquitecto trabaja con Revit, la ingeniería de estructuras con Tekla y la de instalaciones con otro programa más. Sin un visor común, cada actor necesita el software adecuado para consultar los modelos. Un visor IFC en línea integrado en la plataforma elimina este obstáculo:
- Sin software especializado: todos los participantes, sea cual sea su herramienta, acceden a los modelos directamente desde su navegador.
- Una lectura completa de los modelos: cada uno consulta los archivos IFC, lee las propiedades de los objetos BIM, superpone las disciplinas y anota los elementos que hay que revisar o modificar.
- Un promotor implicado: un director inmobiliario o un responsable de patrimonio sigue el avance de los estudios y valida las decisiones de diseño sin dominar un software BIM, haciendo sus observaciones directamente en el modelo.
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Gestión documental BIM: organizar la información de un proyecto de rehabilitación
Planos originales, diagnósticos técnicos, estudios de la dirección facultativa, informes de control, documentos administrativos, contratos de subcontratación, actas de reunión: un proyecto de rehabilitación genera muchos documentos. La gestión documental integrada en la plataforma los organiza en una estructura de carpetas que refleja el proyecto. Cada documento queda registrado en un historial (fecha de subida, autor, versiones anteriores): en caso de litigio o de control, se recupera el estado de la documentación en un momento preciso.
El acceso se controla según los roles: un subcontratista no tiene acceso a los documentos financieros, un técnico de diagnóstico externo solo ve los elementos que le conciernen. Esta gestión precisa de permisos limita la difusión de información sensible y simplifica la gestión de accesos para el equipo del proyecto.
Kroqi para dirigir sus proyectos de rehabilitación BIM
Kroqi responde directamente a las necesidades de coordinación de los proyectos de rehabilitación. La plataforma centraliza modelos digitales y documentos técnicos en un espacio de proyecto único, accesible para todos los participantes desde un simple navegador, y su visor IFC integrado elimina la dependencia de los programas especializados. En concreto, Kroqi le permite:
- Centralizar planos antiguos, levantamientos, diagnósticos y modelos BIM en un espacio estructurado por proyecto
- Gestionar las versiones de todos sus documentos y modelos, con historial completo de modificaciones
- Dar acceso a cada participante a la información que le concierne, sin exponer los datos confidenciales
- Registrar las validaciones para documentar cada decisión técnica tomada durante el proyecto
- Alojar sus datos en Francia, en una plataforma respaldada por el CSTB
Para los promotores, arquitectos e ingenierías que gestionan con regularidad proyectos de rehabilitación, Kroqi aporta el rigor organizativo y la seguridad de datos que exigen estas operaciones complejas. Descubra cómo la plataforma colaborativa BIM Kroqi puede transformar la coordinación de sus proyectos de rehabilitación.